案情摘要

某小區的東西南三面有圍墻，北面樓宇的一層作為商業，沒有圍墻。開發商開發該小區后又開發了某國際商務中心，與小區隔一條馬路。2006年9月開發商在小區內及東側開鑿水源熱泵抽灌井，為商務中心提供用水服務，部分井口距建筑物不足20米。2007年小區業委會、開發商、物業公司、施工單位及部分業主代表進行溝通，簽署會議紀要，明確批發商及施工單位打井施工必須取得評估報告和合法手續，在全體業主及開發商達成一致意見后才可以繼續施工。政府部門向開發商出具了處罰決定，認定鑿井行為未獲得許可，要求糾正違法行為，補辦手續，同時罰款。小區業委會起訴要求批發商停止違法建設水井，恢復原狀。

法院處理

一審法院認為開發商鑿井危機建筑安全，判決恢復原狀，開發商上訴，二審明確小區內的土地使用權屬于全體業主，開發商在小區內鑿井侵害了業主的土地使用權，駁回上訴，維持原判。

最高法院民一庭意見

小區業主在購買房屋時，一并取得建筑物區分所有權和建設用地使用權。建設用地使用權由該小區內的全體業主對小區規劃范圍內的公共空間占用的土地共同享有，其權利基于地表、地下和地上，并在該領域內排除他人的侵害和干預。當小區內的替代使用權遭受侵害時，業主委員會有權代表小區全體業主向法院提起侵權訴訟，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失，保護小區業主共有的小區土地使用權。

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